Состояние жилья фиксируют при заселении и повторно при выезде: осматривают комнаты и имущество, делают фото или видео, записывают показания счётчиков и перечисляют дефекты в акте приёма-передачи. Материалы датируют и передают обеим сторонам. Такая фиксация помогает сравнить состояние квартиры и обсудить повреждения на основании конкретных записей, а не памяти.
Что важно зафиксировать до передачи ключей
- Осматривайте квартиру вместе с арендодателем или его представителем до подписания акта и передачи ключей.
- Фотографируйте дефекты крупным планом и общим видом, чтобы было понятно, где именно они находятся.
- Записывайте показания счётчиков, количество ключей и комплектность имущества.
- Не подписывайте акт с формулировкой «претензий нет», если обнаруженные недостатки в нём не перечислены.
- При выезде сопоставляйте состояние жилья с материалами, сделанными при заселении.
Подготовьте документы, технику и место для съёмки
Инструкция подходит арендаторам и собственникам, которые фиксируют состояние квартиры при передаче жилья в пользование или возврате. Осмотр не стоит проводить в спешке, при недостаточном освещении или без доступа к помещениям и оборудованию: в таких условиях часть недостатков можно пропустить. Если обнаружена опасная неисправность, например оголённый провод или протечка, не проверяйте её самостоятельно — сообщите ответственному лицу и зафиксируйте проблему безопасным способом.
Подготовьте договор аренды и имеющийся акт, если он уже составлен. Заранее проверьте, что телефон заряжен, на нём достаточно памяти, а дата и время установлены корректно. Для заметок подойдут бумага или электронный документ; для фиксации показаний и дефектов удобно использовать отдельный список.
Снимите квартиру целиком: от входной двери до окон
Для осмотра квартиры при заселении понадобятся телефон или камера, фонарь и доступ ко всем комнатам, окнам, сантехнике и бытовой технике. Если помещение тёмное, включите освещение и дополнительно снимите важные детали при хорошем свете. Не разбирайте приборы и не перемещайте тяжёлую мебель ради съёмки.
Снимайте последовательно: общий вид каждой комнаты, затем отдельные поверхности и обнаруженные недостатки. Крупный план царапины или пятна дополните кадром, на котором видно расположение дефекта. Сохраните оригиналы файлов и не ограничивайтесь фотографиями, отправленными в мессенджере без сохранения копии.
Проверьте отделку, мебель и бытовые приборы по комнатам
- Начните у входа. Снимите входную дверь, замки и коридор. Отметьте сколы, следы вскрытия, пятна и другие заметные повреждения.
- Осмотрите стены, пол и потолок. Двигайтесь по комнате по кругу и фиксируйте трещины, царапины, вздутия, следы влаги и отклеившиеся участки. Указывайте место дефекта, например: «скол на стене справа от окна».
- Проверьте окна и двери. Осмотрите стекло, рамы, ручки и механизмы открывания. Не прикладывайте силу к заедающей фурнитуре; запишите неисправность и сообщите о ней арендодателю.
- Осмотрите мебель и текстиль. Зафиксируйте повреждения обивки, сколы, пятна и недостающие элементы. Если мебель или вещи передаются вместе с квартирой, внесите их в перечень имущества.
- Проверьте бытовую технику. Уточните, включаются ли приборы и работают ли доступные основные функции. Не тестируйте оборудование с повреждённым кабелем, запахом гари или другими признаками опасности.
- Осмотрите кухню и санузел. Зафиксируйте состояние раковин, смесителей, шкафов и видимых соединений. При обнаружении течи не пытайтесь устранять её самостоятельно: сообщите собственнику и внесите факт в акт.
- Сверьте найденное с актом. Добавьте в документ каждый существенный дефект и имущество, которое остаётся в квартире. Проверьте, что описание соответствует фотографиям и видеозаписям.
Быстрый режим
- Пройдите все комнаты по одному маршруту и снимите общий вид каждой.
- Сфотографируйте дефекты сначала крупно, затем с привязкой к помещению.
- Запишите неисправности, показания счётчиков и комплектность имущества.
- Сверьте записи с актом, передайте копии материалов второй стороне и сохраните их у себя.
Сверьте показания счётчиков и комплектность имущества
Перед подписанием документов проверьте результат по списку:
- Показания доступных счётчиков переписаны с табло без округления.
- В записи указаны вид счётчика и его расположение.
- Количество ключей и переданных устройств доступа перечислено.
- Мебель, техника и другие оставляемые вещи внесены в акт или отдельную опись.
- В перечне отмечены видимые повреждения имущества и отделки.
- Фотографии и видео сохранены в исходном виде, а их дата соответствует осмотру.
- Указаны дата осмотра и стороны, участвующие в передаче жилья.
Сопоставьте состояние жилья при заселении и выезде
При выезде сравнивайте не общее впечатление, а конкретные места и предметы с исходными фото, видео и актом. Обычный след эксплуатации не следует автоматически описывать как новое повреждение: фиксируйте наблюдаемое состояние и указывайте, где оно отличается от первоначального.
| Что сравнить | При заселении | При выезде |
|---|---|---|
| Отделка | Снять стены, пол, потолок и уже имеющиеся дефекты | Сверить те же участки с исходными материалами |
| Мебель и техника | Записать комплектность и состояние | Проверить наличие и отметить обнаруженные изменения |
| Счётчики | Внести показания в акт | Зафиксировать новые показания и дату |
| Ключи и доступ | Указать, сколько комплектов передано | Перечислить возвращённые ключи и устройства |
Частые ошибки при сравнении состояния жилья:
- Снимать только общий вид комнаты, не показывая конкретный дефект.
- Не указывать в акте, в какой комнате и где именно находится повреждение.
- Подписывать документ до завершения осмотра.
- Считать, что видео полностью заменяет письменное описание недостатков.
- Не сохранять исходные файлы или отправлять материалы без копии для себя.
- Сравнивать фотографии, сделанные с разных ракурсов, и делать выводы только по ним.
- Не фиксировать недостающие вещи, ключи или неисправности при возврате квартиры.
Оформите акт осмотра и передайте материалы арендодателю
Акт приёма-передачи квартиры при аренде должен описывать фактическое состояние жилья на дату передачи. Если готового документа нет, можно составить акт приёма-передачи квартиры образец которого стороны используют как основу, но сведения в нём необходимо проверить и заполнить по результатам осмотра. Чтобы составить акт приёма-передачи квартиры, укажите дату, участников, показания счётчиков, перечень имущества и конкретные дефекты; приложите фото или опись и отметьте их в тексте документа.
Выберите способ оформления с учётом ситуации:
- Отдельный акт к договору. Подходит, если стороны хотят подробно перечислить состояние помещений и имущества отдельно от условий аренды.
- Приложение с описью и фотографиями. Уместно, когда вещей много или недостатки удобнее описать в таблице; укажите в акте, что приложение относится к нему.
- Электронная передача материалов. Используйте её как дополнение: отправьте файлы обеим сторонам и сохраните подтверждение передачи. Сам порядок подписания электронных документов согласуйте заранее.
Перед подписанием проверьте, что у сторон есть одинаковые копии документов и приложений. Если участники не согласны с описанием, не исправляйте записи молча: внесите замечания отдельным пунктом и зафиксируйте несогласие до подписания. При выезде оформите акт приёма-передачи квартиры при выезде по тому же принципу: опишите текущее состояние, сверив его с материалами заселения.
Нюансы фиксации повреждений и разногласий
Нужно ли фотографировать каждую комнату?
Да, общий кадр каждой комнаты помогает подтвердить, какое помещение осматривали. Отдельно снимайте дефекты и имущество, состояние которого важно для сторон.
Что делать, если арендодатель не согласен с описанием дефекта?
Укажите в акте фактическое состояние и добавьте замечание о разногласии. Сохраните фотографии и копию документа с внесёнными замечаниями.
Можно ли подписать акт, а фотографии отправить позже?
Лучше перечислить приложения в акте и передать их одновременно с подписанием. Если материалы отправляются позже, согласуйте это письменно и сохраните подтверждение отправки.
Что указать, если техника не включается?
Запишите название прибора, его расположение и то, что именно удалось проверить. Не пытайтесь вскрывать корпус или продолжать проверку при признаках опасной неисправности.
Как зафиксировать дефект, который обнаружился после заселения?
Сделайте фото или видео сразу после обнаружения и письменно сообщите арендодателю. Укажите дату, место и описание проблемы, не утверждая без оснований, когда она возникла.
Обязательно ли использовать готовый бланк акта?
Готовый бланк может служить основой, но его нужно дополнить фактическими сведениями о квартире, имуществе, показаниях и дефектах. Проверьте, чтобы приложения и замечания были связаны с актом и доступны обеим сторонам.